Pankkipalvelut ja digiaika

Toimistotiloista asuntoja

Amerikoissa muutos on ollut korona jälkeen erikoinen – työntekijät eivät ole palanneet työpaikoille, joka on muokannut alueellisesti yhteiskuntaa aivan uudella tavalla. Tässä aiheesta lisää:

”Toimistoapokalypsi” on käsillä

Autiot keskustat ovat kummitelleet Yhdysvaltain kaupungeissa pandemian alusta lähtien. Onko samanlainen tulevaisuus tai nykyisyys myös Euroopassa?

Ennen pandemiaa 95% toimistoista oli käytössä. Nykyään tämä luku on lähempänä 47 prosenttia. Työntekijöiden palaamisella keskustan toimistoihin on ollut dominovaikutus: Vähemmän jalankulkuliikennettä, vähemmän julkisen liikenteen käyttöä ja enemmän suljettuja yrityksiä ovat saaneet monet keskustat tuntemaan olonsa enemmän aavekaupungeiksi. Jopa 2 1/2 vuotta myöhemmin useimmat kaupunkien keskustat eivät ole palanneet sinne, missä ne olivat ennen pandemiaa.

Toisin kuin deindustrialisaatio johti hylättyihin tehtaisiin ja varastoihin, pandemia on johtanut keskustat uuteen siirtymäkauteen. 1920-luvulla tehtaat korvattiin hohtavilla kaupallisilla kerrostaloilla, joissa oli toimihenkilöitä, mutta vielä ei ole selvää, mitä nykypäivän tyhjistä pilvenpiirtäjistä tulee. Selvää on, että toimistokeskeinen keskusta on pian menneisyyttä. Kun asuntojen kysyntä kaupungeissa nousee pilviin, ilmeisin seuraava askel olisi muuttaa tyhjät toimistot asunnoiksi ja asunnoiksi. Mutta pyrkimys muuttaa vajaakäytössä olevat toimistotilat asunnoiksi on ollut hidasta.

Ilman vankempia tekoja epäonnistuneiden kaupunkien korjaamiseksi kaupungit alkavat heikentyä. Jopa pienet laskut jalankulussa ja kiinteistöjen käytön lisääntyminen ajan myötä johtavat pienyritysten verotulojen ja myyntitulojen vähenemiseen, mikä vaikuttaa viime kädessä kaupungin budjetteihin. Ja vaikka kaupunkisuunnittelijat kuvittelevat uudelleen keskustaa, vaikutus kaupunkien tulokseen on ollut tuhoisa; Esimerkiksi New Yorkissa liikekiinteistöjen arvo laski 45% vuonna 2020, ja tutkimusten mukaan se pysyy 39% alle prepandemic-tason.

Vähemmän taloudellista toimintaa kaupunkien ytimissä ja alhaisempi veropohja voivat tarkoittaa vähemmän työpaikkoja ja vähemmän julkisia palveluja, mikä ylläpitää noidankehää, joka vähentää edelleen jalankulkuliikennettä keskustoissa, mikä johtaa enemmän vähenemiseen, enemmän rikollisuuteen ja huonompaan elämänlaatuun. Monien keskustan asukkaille aave-keskustat ovat näkyvä seuraus, ja maanantaiaamuna bussiin tungeksivat ihmisjoukot ovat lähimenneisyyden ilmestyksiä.

Suurten amerikkalaisten keskustalaisten kuolema – entä muualla?

Keskustan kaupallisten alueiden tuho on ollut erehtymätön muutos Amerikan suurimmissa kaupungeissa. San Franciscossa maamerkki Salesforce-torni ja muut rakennukset ovat pysyneet enimmäkseen tyhjillään, kun teknologiateollisuus on omaksunut etä- ja hybridityön. New Yorkissa Meta irtisanoi äskettäin vuokrasopimuksensa kolmesta toimistosta, joiden kokonaispinta-ala on 450,000 neliömetriä Hudson Yardsissa ja Park Avenuella, mikä sai merkittävän taloudellisen osuman. Tämä seuraa trendejä: San Franciscon toimistovajaakäyttöaste on ollut 34–40%  joissakin osissa kaupunkia, kun taas New Yorkissa noin 50% työntekijöistä on palannut toimistoon.

Jopa kaupungeissa, joihin on palannut enemmän työntekijöitä, kuten Austin tai Dallas, käyttöaste on edelleen vain 60% pandemiaa edeltävästä tasosta. Nämä muutokset seuraavat etätyön hyökkäämätöntä tahmeutta; National Bureau of Economic Researchin tutkijat ennustivat, että 30% työpäivistä työstetään kotoa tämän vuoden loppuun mennessä, mikä on valtava hyppäys ennen pandemiaa.

Toimistovuokrasopimusten lisääntyneet peruutukset ovat romahduttaneet toimistokiinteistömarkkinat.  New Yorkin yliopiston Stern School of Businessin rahoituksen professorin Arpit Guptan johtama tutkimus luonnehti arvon pyyhkimistä ”apokalypsiksi”. Se arvioi, että 453 miljardia dollaria kiinteistöjen arvoa menetettäisiin Yhdysvaltain kaupungeissa, ja vuokratulot laskivat 17 prosenttiyksikköä tammikuusta 2020 toukokuuhun 2022. Järkytys kiinteistöjen arvostuksiin on ollut jyrkkä: Yksi San Franciscon Mission Districtin rakennus, joka myytiin 397 miljoonalla dollarilla vuonna 2019, on markkinoilla noin 155 miljoonalla dollarilla, mikä on 60% lasku.

Muita keskeisiä indikaattoreita, joita taloustieteilijät käyttävät keskustan taloudellisen elinvoimaisuuden mittaamiseen, ovat toimistojen vajaakäyttöasteet, julkisen liikenteen matkustajamäärät ja paikalliset yritysmenot. Koko maassa julkisen liikenteen matkustajamäärä on edelleen jumissa noin 70 prosentissa prepandemiasta. Jos vain 56% New Yorkin rahoitusyritysten työntekijöistä on toimistossa tiettynä päivänä, kaupungin kaupunkiytimen terveys vaikuttaa kielteisesti.

Etätyön ja kiinteistöapokalypsin toisen asteen vaikutukset pelaavat edelleen, mutta se ei näytä hyvältä. Kiinteistöjen arvostusten lasku johtaa kiinteistöverojen alenemiseen, mikä vaikuttaa kaupungin talousarvioiden laskuun kerättyihin tuloihin. Jalankulun väheneminen on heikentänyt yrityskäytäviä; National League of Citiesin äskettäisen tutkimuksen mukaan kaupungit odottavat vähintään 2.5%: n laskua myyntiverotuloissa ja 4%: n tulojen laskua verovuonna 2022. Viime vuonna Atlantan verotulojen ennustettiin laskevan 5,7 prosenttia. Valtion työntekijöiden löytäminen ja pitäminen on ollut ongelma New Yorkissa, jossa julkisen sektorin palkat eivät ole pysyneet inflaation mukana. Päivittäiset toiminnot ja välttämättömät valtion palvelut, kuten julkinen liikenne, roskien kerääminen ja katujen siivous, saisivat epäilemättä osuman kaupungin budjeteista.

Ei siis ole mikään yllätys, että viime kuukausina pysähtyneen verotulojen virran ja onttojen keskustan yhdistelmä on pelottanut kaupunkien johtajia. Seattlen pormestari Bruce Harrell ilmaisi äskettäisessä konferenssissa huolensa verotuloista. ”Tosiasia on, että koskaan ei tule olemaan hyviä päiviä, jolloin kaikki ovat keskustassa töissä”, hän sanoi. London Breed, San Franciscon pormestari, kertoi Bloombergille, että ”elämä sellaisena kuin tiesimme sen ennen pandemiaa, ei palaa takaisin”. National League of Citiesin vuoden 2022 kyselyssä lähes kolmannes kaupungeista sanoi olevansa vaikeassa taloudellisessa tilanteessa vuonna 2023, kun liittovaltion varat häviävät. Taantuman sattuessa asiat voivat näyttää paljon pahemmilta. 

Kyse on uudesta asuntomarkkinasta

Vaikka liikekiinteistöille ei ole ollut kysyntää, asuntomarkkinat ovat menneet ylikierroksille. Äskettäinen NBER-paperi ehdottaa, että etätyöntekijöiden uudet tilavaatimukset – tilaa työpöydälle tai toimistolle tai kotona vietetyn ylimääräisen ajan majoittamiseksi – ovat auttaneet nostamaan asumiskustannukset pilviin.

Ratkaisu toimistoasumisen ongelmaan näyttää ilmeiseltä: Muuta liiketilat, kuten toimistot, asunnoiksi. Tyhjistä toimistoista voi tulla asuntoja, jotka helpottavat asumispaineita ja tuovat samalla enemmän ihmisiä takaisin keskusta-alueille. Mutta kahden vuoden kuluttua vain harvat rakennukset on muutettu. Jessica Morin, kaupallisen kiinteistöyhtiön Coldwell Banker Richard Ellisin Yhdysvaltain toimistotutkimuksen johtaja, sanoi, että muunnoksissa ei ole tapahtunut ”huomattavaa kasvua”. Vuodesta 2016 lähtien vain 112 kaupallista toimistotilaa Yhdysvalloissa on muunnettu, kun taas 85 projektia on käynnissä tai niistä on ilmoitettu CBRE: n tietojen mukaan. Huolimatta lupauksesta uusista asunnoista – eräässä äskettäisessä Los Angelesissa tehdyssä tutkimuksessa arvioitiin, että kaupunkiin voitaisiin rakentaa 72,000 uutta kotia muuttamalla toimistoja ja hotelleja – edistyminen on ollut hidasta.

Joten mitä tapahtuu? Yksinkertaisesti: Kehittäjien on usein vaikea perustella muuntamiskustannuksia. Rakennuskustannukset arvioidaan rakennuskohtaisesti, ja niissä on otettava huomioon rakenteelliset ongelmat, kuten lattiapohjaratkaisut, putkistot ja ikkunoiden käyttö. Asuinrakennuksiin on myös mahduttava yhteisiä tiloja, kuten käytäviä, mikä tarkoittaa, että niissä on yleensä vähemmän vuokrattavaa tilaa kuin toimistorakennuksessa. Työvoimakustannusten nousu ja  korkojen nousu voivat heikentää pyrkimyksiä muuttaa toimistoja kodeiksi ja lisätä riskiä kehittäjille. ”Rakennuskustannukset ovat vain niin korkeat, ja vaikka jättäisit sivuun muunnoksiin liittyvät erityiskysymykset ja ajattelisit vain minkä tahansa rakentamisen taloutta, siitä on vain tullut erittäin vaikeaa”, Gupta kertoi minulle. 

Toinen este toimistosta asuinrakennukseen muuttamiselle on paikalliset asumissäännöt. Jotta liikerakennukset voitaisiin muuttaa asunnoiksi, ne olisi kaavoitettava uudelleen – mikä edellyttää yhteisön jäsenten ja paikallisten virkamiesten panosta – erityisvaatimusten täyttämiseksi. Koodit kaikelle valaistuksesta kestävyyteen vaihtelevat kaupungeittain, mikä aiheuttaa epäsäännöllisiä esteitä projektikustannuksissa ja aikatauluissa. Asuntokehittäjät eivät ehkä halua asettaa itseään epävarmoihin poliittisiin tilanteisiin tai käydä läpi resursseja kuluttavia hyväksymisprosesseja korkean riskin hankkeelle, jolla on mahdollisesti merkittäviä taloudellisia haittapuolia.

Guptan tutkimus ehdotti kuitenkin, että jatkuvasti laskevat toimistoarvot voivat herättää kehittäjien enemmän kiinnostusta mukautuvien uudelleenkäyttöprojektien suhteen. Kustannuksistaan ja monimutkaisuudestaan huolimatta ne voivat olla parempia kuin antaa rakennuksen istua tyhjänä. 

Keskeisen uuden sosiaalisen alueen syntyminen

Kaupallisen kiinteistöapokalypsin välttämiseksi kaupunkien on virtaviivaistettava muunnoksia. Tähän on useita tapoja. Kalifornia on varannut 400 miljoonaa dollaria mukautuvien uudelleenkäyttökannustimien apurahoihin. New Yorkin osavaltio hyväksyi 100 miljoonan dollarin rahaston hotellimuunnoksiin, mutta tiukat vaatimukset johtivat vain yhteen kehittäjähakijaan.

Kaupunkitasolla vaikuttavimpia olisivat maankäytön suunnitteluprosessit, jotka voisivat auttaa nopeuttamaan muutostöitä. Lait, kuten Los Angelesin vuonna 1999 hyväksymä mukautuva uudelleenkäyttöasetus,  voivat auttaa poistamaan joitain raskaampia kaupunkikoodin esteitä, kuten pysäköintivaatimuksia. Gupta ehdotti, että kaupungit voisivat myös mukauttaa verokoodejaan, jotta muuntaminen olisi taloudellisesti kannattavampaa siirtymällä maa-arvoveroon tai vastaavaan. Liittovaltion aloitteet voisivat tarjota verohyvityksiä kehittäjille sen varmistamiseksi, että rakennuksia mukautetaan uudelleen, ja ne voisivat tarjota tukea kaupunkisuunnittelijoille auttamaan kunnostushankkeissa. 

Kaiken kaikkiaan keskustan kuoleman torjuminen edellyttää uudelleenkäsittelyä siitä, miten ajattelemme kaupungeista ja niiden tarjoamasta arvosta. Kaupunkikirjailija Jane Jacobs julisti kuuluisassa vuoden 1958 artikkelissaan Fortune -lehdelle ”Downtown Is for People”, että ”ei ole logiikkaa, joka voidaan asettaa kaupungin päälle; Ihmiset tekevät sen, ja suunnitelmiimme on sovitettava heille, ei rakennuksille.”

Vaikka keskeinen liikealue luonnehti keskustaa 20 -luvulla, kaupunkien viimeisin elvyttäminen riippuu sosiaalisesta arvosta. Etätyö on eristänyt ihmisiä, ja keskeiset sosiaaliset alueet voivat olla kaupunkien uusi houkutin. Ravintoloista, kahviloista ja coworking-tiloista on tulossa yhtä tärkeitä kuin teollisuuden keskuksista kaupungin taloudelle. Urbanisti Richard Florida väitti Bloombergin artikkelissa elokuussa, että jotta kaupungit selviäisivät pandemian jälkeen, niiden on muututtava paikoiksi, joissa on vankat sosiaaliset yhteydet. Austinin ja New Yorkin tiheissä keskustoissa vuokrakysyntä on kasvanut jyrkästi, mikä on merkki siitä, että ihmiset ovat edelleen valmiita maksamaan palkkion asuakseen sosiaalialueella. 

Muutos tarkoittaa todennäköisesti sekakäyttöisiä 24 tunnin naapurustoja ja keskustaa, joissa lähes kaikki päivittäiset tarpeet ovat kävely- tai pyöräilyetäisyydellä ihmisten asuinpaikasta. Montréalissa  ja New Yorkissa joistakin pandemian aikana kehitetyistä avoimen kadun ohjelmista tuli pysyviä, jolloin ihmiset ja tapahtumat voivat korvata liikkuvia ajoneuvoja ympäri vuoden tai kesäkuukausina. New Mexicon Sante Fen ratapihojen ja New Yorkin korotettujen junalinjojen muuttaminen  puistoiksi osoittaa, että mukautuvaa uudelleenkäyttöä voidaan soveltaa myös puistoinfrastruktuuriin.

Työn yhtiöittäminen johti kaupungistumiseen, mutta nykyinen suuntaus on keskustan dekorporatisoituminen. Aiemmista finanssialueista uusia elinvoimaisia kaupunginosia muuttamalla voisi paikallinen kulutus palautua. Se edellyttäisi infrastruktuurin parantamista ja julkisten tilojen ja katujen mukauttamista, mutta kuten Gupta totesi, toimistorakennukset sijaitsevat jo ihanteellisella paikalla ”smack-dab keskellä kauttakulkuverkkoa”. Samaan aikaan tutkimukset ovat yhdistäneet sekakäyttöalueet, joilla on alhaisempi rikollisuus kuin kaupallisilla alueilla.

Kaupunkien taloudellinen terveys liittyy olennaisesti siihen, miten tilaa käytetään tai ei käytetä, ja juuri nyt keskustat ovat valtavassa muutoksessa. Hitaasta liikkeestä huolimatta on kaupunkien edun mukaista selvittää, miten toimistokeskeiset keskustat voidaan nopeasti muuttaa kaikille sopivammiksi.

Vastaa